Автор: Дарья Мельник10 Июля 2021 10:28

Продажа земли сельхозназначения в Украине: как это будет происходить

Продажа земли сельхозназначения в Украине: как это будет происходить

В Украине с 1 июля начал работать рынок сельскохозяйственной земли. Кто сможет её купить и по какой цене, выясняла DW.com

1 июля в Украине можно покупать, продавать или завещать земельные участки сельскохозяйственного типа. Ранее это было невозможно из-за моратория на продажу, который действовал в Украине с 1992 года. Сначала запрет аргументировался отсутствием инфраструктуры для внедрения рынка, а впоследствии – необходимостью защиты фермеров. Впрочем, как заявил в конце мая 2021 года Президент Украины Владимир Зеленский, за время действия моратория было незаконно присвоено около пяти миллионов гектаров государственных угодий и образовался теневой рынок обращения земли без уплаты налогов и соцгарантий для населения.

ПОЭТАПНАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕФОРМА И МНОГО ЗАПРЕТОВ

Земельная реформа будет происходить поэтапно. На первом этапе – с 1 июля 2021 года земли сельскохозяйственного назначения могут покупать только физические лица – граждане Украины. При этом в течение первых трех лет можно будет купить не более 100 гектаров в одни руки. Второй этап начнется 1 января 2024 года – тогда получат возможность покупать землю и юридические лица, но при условии, что они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а учредителями являются только граждане Украины. Тогда же разрешат покупать до 10 000 гектаров.

По закону запрещено продавать землю, находящуюся в государственной собственности. Также не смогут покупать землю иностранные компании и граждане, пока этот вопрос не решится на референдуме. При этом, независимо от решения референдума, иностранцам запрещается покупка земельных участков в 50-километровой зоне от госграницы Украины.

Не смогут покупать украинскую землю и компании, владельцами которых являются граждане «страны-агрессора». На данный момент такой страной признана Россия. Также запрет распространяется на компании, если невозможно установить их бенефициарного владельца или если он зарегистрирован в офшорных зонах.Не смогут покупать землю и банки, однако им разрешено быть владельцами земельных участков в рамках взыскания залога. Такие участки банк должен продать на торгах в течение двух лет.

КУПИТЬ ИЛИ ПРОДАТЬ ЗЕМЛЮ МОЖНО ОНЛАЙН

Быстрее и легче всего продать землю можно через онлайн-аукционы, хотя туда выставляться земли будет мало, поскольку многие владельцы – пожилые люди, отмечает эксперт по земельным вопросам «Украинского клуба аграрного бизнеса» Эллина Юрченко.

«Другой путь – это поход к нотариусу. Если владелец земли решит продать землю арендатору, то они смогут заключить соглашение за один день. Ведь по закону арендаторы получат преимущественное право на покупку земли, которую они арендовали и обрабатывали», – объясняет Юрченко.

Если земля продается другому лицу, то процедура займет около двух месяцев, ведь надо будет зарегистрировать намерение продажи в реестре прав и проект соглашения с условиями купли-продажи, отмечает эксперт.

«Затем нотариус сообщит арендатору о продаже, и тот будет иметь месяц на встреч-ные предложения владельцу. Если же пытаться обойти арендатора, например, поставить высокую цену, но продать другому лицу по более низкой, то суд признает покупателем арендатора. Такая махинация легко отслеживается, поскольку расчет во время купли-продажи земли должен происходить в безналичной форме», –говорит эксперт.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ РЫНКА ЗЕМЛИ

Перед открытием рынка собственники земли должны проверить информацию в реестрах – зарегистрирован ли участок в государственном земельном кадастре и реестре прав, отмечает Юрченко.

«Если этого не сделать, то претендовать на землю сможет кто-то другой. В частности, после 2025 года эта земля перейдет в коммунальную собственность. Конечно, можно через суд восстановить право, но лучше заранее проверить регистрацию», – объясняет эксперт.

Также Юрченко советует проверить, совпадают ли площади земельных участков в реестрах.

«От этого зависят сроки продажи земельного участка и реализация преимущественного права на покупку», – отметила она.

Бояться того, что с открытием рынка простые украинцы останутся без земли, не стоит, ведь даже когда действовал мораторий, богачи и так ее скупали, убежден профессор Киевской школы экономики и эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский.

«В частности, мож-но было арендовать землю на 50–200 лет. Кроме того, обойти мораторий можно было путем обмена. Например, участок в пару соток обменять на участок в несколько гектаров с доплатой», – говорит он в разговоре с DW.

ВЫШЕ ЦЕНА И ДОСТУП К КРЕДИТОВАНИЮ

По расчетам Киевской школы экономики, в ближайшие несколько лет после открытия рынка земли Украина получит благодаря этому около двух миллиардов долларов, то есть полтора процента роста ВВП. Это довольно много для аграрного сектора, считает Нивьевский.

Землевладельцы же кроме права свободно распоряжаться имуществом, получат ряд других возможностей, уверен эксперт.

«Наконец землю можно будет использовать в качестве залога для кредитования. Это откроет возможности фермерам, которым не хватает финансирования. Или можно будет взять кредит, если человек имеет пай и захочет открыть, например, кофейню», – объясняет он.

Но самое главное – рынок будет способствовать росту цены как продажи, так и аренды земли, отмечает Нивьевский.

«В ожидании запуска рынка стоимость земли выросла в четыре раза за последние пять лет», – отметил он.

Однако сразу с 1 июля цена почти не возрастет, поскольку, по оценкам «Украинского клуба аграрного бизнеса», лишь 2,5 процента владельцев земли хотят её продать, уверена Юрченко.

«Стоимость земли оценивается по нормативной денежной оценке, которая сейчас в среднем составляет 27,5 тысячи гривен за гектар. Стоимость зависит от региона и качества земли – где-то 20 000, а где-то – 40 000», – объясняет она.

А вот с 2024 года, когда к покупке допустят юридические лица, стоимость земли вырастет на 30-40 процентов, прогнозирует Юрченко.

Впрочем, министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко убежден – после 1 июля средняя стоимость гектара земли будет колебаться в пределах 50 000 гривен.

НЕДОПУСКИНОСТРАНЦЕВ ВЫГОДНЫЙ АГРОКОМПАНИЯМ

Если бы допустили к рынку иностранные компании, то стоимость земли выросла бы существеннее в связи с более высокой конкуренцией, уверена Юрченко.

«Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников – родственников, работников», – говорит она.

Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за такого ограничения земля будет недооценена.

«Кроме этого, при отсутствии иностранцев будет меньше зарубежных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум из-за потенциального негатива избирателей», –спрогнозировал он.

КАК БУДЕТ ФОРМИРОВАТЬСЯ ЦЕНА НА ЗЕМЛЮ

Приобретенные сельскохозяйственные угодья будут приносить прибыль в течение многих лет в будущем.

Именно поэтому предполагаемый потенциал будущего дохода, связанный со сдачей земли в аренду, имеет важное влияние на формирование цены на землю. Одну из методологий расчета стоимости земли разработали ученые университета Пердью, штат Индиана, США.

Согласно их расчетам, для определения справедливой стоимости земли следует учесть текущую арендную плату за землю (как доход от размещенных инвестиций) и ставку по долгосрочным кредитам в иностранной валюте (в качестве критерия оценки использования средств). Использовав эту методологию для украинских реалий, имеем следующую ситуацию – в 2020 году арендная плата за землю составляла в Украине в среднем 3425 грн за 1 га, а ставка по долгосрочным кредитам в иностранной валюте – 6,7%. Арендная плата за землю должна по меньшей мере равняться по доходности долгосрочным кредитам.

Таким образом, средняя стоимость земли в Украине составляет 51,2 тыс. грн за гектар. Однако это не означает, что владельцы паев уже могут умножать эту сумму на площадь своих участков и рассчитывать её цену.

ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ БУДУТ РАЗНЫМИ

Цены в областях будут разными. Они будут зависеть от нормативной денежной оценки и арендной платы, которая сформировалась в регионе. Также цена будет зависеть от места расположения земельного участка, качества почв и конкуренции.

В Киевской области средняя нормативная денежная оценка 1 га земли составляет 26,5 тыс. грн, средний размер пая – 3,15 га, поэтому минимальная цена пая составляет 83,8 тыс. грн. Рыночная цена будет значительно выше. По данным Ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», арендная плата в 2020 году в этой области была самой высокой в Украине – почти 5 тыс. грн за га. По приведенной выше методике, 1 га сельхозземли в Киевской области будет стоить в среднем 74,6 тыс. грн, средний пай – 235 тыс. грн.

Также среди лидеров по стоимости земли – Винницкая, Тернопольская, Хмельницкая, Черкасская и Черниговская области. Гектар земли в этих областях в среднем будет стоить $ 2,5 тыс.

Самая низкая цена – в Волынской, Днепропетровской, Донецкой, Запорожской, Луганской и Херсонской областях – она будет немного превышать $ 1 тыс. за га.

Однако больше всего средств от продажи земли получат владельцы паев в Луганской области, где средний размер пая составляет 8,71 га. Самые дешевые паи будут в Закарпатской и Ивано-Франковской области, их средний размер – около 1 га.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ НА ПОКУПКУ ЗЕМЛИ

Покупку земли будут сопровождать дополнительные платежи: банковская комиссия за безналичный расчет, оплата нотариальных и регистрационных услуг.

Возьмем средний пай площадью 4 га с нормативной денежной оценкой 27,5 тыс. грн за га. Минимальные затраты покупателя на нотариальные и регистрационные действия с учетом передачи преимущественного права арендатора третьему лицу превысят 5 тыс. грн.

Если новый владелец и арендатор сразу захотят заключить договор аренды, то его регистрация будет стоить от 119 грн до почти 5 тыс. грн – в зависимости от срочности регистрации. Продавец такого участка должен будет заплатить налог на доход, госпошлинуи военный сбор (7,5% цены купли-продажи) в размере 8250 грн.

В общем сопутствующие расходы по одному участку могут превысить 13 тыс. грн, а при срочности регистрации прав – и 18 тыс. грн. Это средневзвешенные расчеты, иногда затраты на осуществление операций по одному участку могут достигать $ 1 тыс.

Больше административных расходов на 100 га получат люди, которые будут покупать землю в западных и центральных областях. Там размер пая составляет 1–3 га, поэтому это может быть сто отдельных соглашений. На Луганщине таких соглашений будет около 12.

Как видим, рынок земли с 1 июля будет не очень активным. Он наберет обороты только с 2024 года, когда к торгам присоединятся юридические лица. Тогда и начнет формироваться справедливая цена. Теперь же ожидается, что со стартом рынке цены на землю в Украине будут колебаться от $ 1 тыс. до $ 2,5 тыс. за га в зависимости от региона.

Сопутствующие расходы будут значительными и лягут в основном на плечи покупателя. epravda.com.ua

Тэги:

Новый тариф на электричество: как платить

В Украине изменяют тариф на свет: инфографика

Есть ли конец у реконструкции ТРЦ «Суворовский»?

Із вересня вся електроенергія має продаватися на біржі — Нацкомісія